Relatório de Consultoria Estratégica
Alaska M21
Empreendimento mixed-use no coração de Araguaína — residencial, comercial, hoteleiro e varejo adjacente ao Hospital Regional.
Visão Geral e Sumário Executivo
Potencial empreendimento mixed-use em área central de Araguaína, alinhando conceito misto com residencial, escritórios, hotel e lojas adjacente ao HRA.
O primeiro empreendimento mixed-use de Araguaína — onde moradia, trabalho, serviços e hospedagem convergem no endereço mais estratégico da cidade.
Alaska SPE LTDA · Rua Ademar Vicente Ferreira, S/N — Setor Central
Residencial
Aptos 1-2 dorms · 35-65 m²
Comercial
Salas 25-50 m² · Foco saúde
Hotel/Flat
18-28 m² · Operação profissional
Lojas Térreo
30-80 m² · Módulos flexíveis
Análise de Mercado
Araguaína é a capital econômica do norte do Tocantins, com PIB de R$ 7,4 bilhões e crescimento de 40,4% entre 2021-2023. A cidade é polo regional de saúde, educação e agronegócio.
Com população estimada de 190 mil habitantes e influência sobre uma região de 1,8 milhão de pessoas, Araguaína ocupa a 2ª posição no ranking de cidades do Tocantins e é classificada como Capital Regional B pelo IBGE. O mercado imobiliário local movimenta aproximadamente R$ 500 milhões anuais, com forte demanda nos segmentos MCMV e médio padrão.
Geração de Empregos Formais — CAGED
Evolução do PIB — Araguaína
Distribuição de Renda — Araguaína
Indicadores Econômicos
PIB Municipal (2023)
+40,4% vs 2021
R$ 7,4 bilhões
Renda Média Formal
CAGED 2025
R$ 2.400/mês
Empregos Formais (2025)
Saldo CAGED
+1.827 postos
IDHM
Alto (PNUD)
0,752
R$/m² Médio (ZAP)
Fev/2026
R$ 4.122/m²
Ranking Urban Systems
Melhores cidades para investir
Top 100
Inteligência de Localização
Setor Central de Araguaína, adjacente ao Hospital Regional (HRA) — o maior hospital público do norte do Tocantins com 240 leitos e atendimento regional.
Entorno Estratégico
Demanda Cativa do HRA
O Hospital Regional de Araguaína é referência para uma região de 1,8 milhão de habitantes, gerando fluxo constante de:
500+
Médicos e Profissionais
800+
Pacientes/dia
1.200+
Acompanhantes/dia
10.000+
Buscas hotel/mês
Público-Alvo e Personas
Três perfis estratégicos de compradores identificados a partir da análise do ecossistema de saúde do HRA e do perfil econômico regional.
Concorrentes e Diagnóstico SWOT
O mercado de Araguaína é dominado pela M21 (23 anos de atuação). Não há nenhum empreendimento mixed-use na cidade — o Alaska seria pioneiro.
A análise competitiva evidencia três segmentos claros: alto padrão na Via Lago (R$ 9.000-13.600/m²), MCMV com forte absorção, e um vazio no segmento médio padrão central onde o Alaska se posiciona. O Terraço 21 (R$ 6.964/m²) é a referência mais próxima.
| Empreendimento | Tipologia | R$/m² |
|---|---|---|
Riviera Home Resort M21 + Campelo + ABL | Residencial Alto Padrão | ~R$ 9.000–10.000/m² |
Vértice M21 + Sócios | Residencial Compacto | ~R$ 13.600/m² |
Lake 21 Home Resort M21 + ABL Prime | Residencial Alto Padrão | Não divulgado |
Terraço 21 M21 | Residencial Médio/Alto | R$ 6.964/m² |
Flor de Lins M21 | MCMV Faixa 3 | ~R$ 3.333/m² |
Residencial Orion — | MCMV | R$ 2.787/m² |
Alaska (M21) Alaska SPE / M21 | Mixed-Use Médio Padrão | R$ 7.000–8.500/m² |
Diagnóstico SWOT
Forças
- Localização privilegiada no Setor Central, adjacente ao HRA
- Conceito mixed-use inédito em Araguaína — pioneirismo
- Demanda cativa do ecossistema de saúde do HRA
- Acesso às principais vias (Av. Filadélfia e Marginal Neblina)
- Expertise da M21 como principal incorporadora (23 anos)
- Componente hoteleiro atende demanda crescente (10.000+ buscas/mês)
Fraquezas
- Renda média da população limita o ticket das unidades
- Classe média local 'achatada' — 58,9% nas classes D e E
- Necessidade de calibrar produto para poder aquisitivo real
- Conceito mixed-use novo para o mercado local
- VGV de R$ 200 mi é ambicioso para o porte da cidade
- Setor Central pode ter restrições urbanísticas
Oportunidades
- Nenhum concorrente mixed-use na cidade — oceano azul
- Entrada do Ibis valida demanda hoteleira no centro
- Crescimento do PIB de 40,4% (2021-2023) sustenta valorização
- Polo de saúde regional atrai profissionais de alta renda
- Turismo de negócios e saúde em expansão constante
- Verticalização da cidade cria aceitação para novos formatos
Ameaças
- Concentração de renda pode limitar velocidade de vendas
- Concorrência indireta dos empreendimentos da Via Lago
- Risco de superoferta se múltiplos lançamentos coincidirem
- Instabilidade macroeconômica e taxa de juros elevada
- Dependência do financiamento bancário para ticket médio-alto
- Possível resistência do mercado a conceito mixed-use inédito
Engenharia de Produto e Áreas Comuns
Equilíbrio entre a ambição do conceito mixed-use e a realidade do poder aquisitivo local. Tipologias compactas e eficientes com tickets acessíveis.
A estratégia de produto prioriza unidades compactas e funcionais, seguindo a tendência validada pelo sucesso do Vértice (22-46 m²) e do Terraço 21 (84 m²). O diferencial está na integração de serviços que atendem simultaneamente moradores, profissionais e hóspedes.
Residencial
Aptos 1-2 dorms
Área: 35-65 m²
Ticket: R$ 250-450 mil
Salas Comerciais
Foco saúde e serviços
Área: 25-50 m²
Ticket: R$ 180-350 mil
Hotel/Flat
Operação profissional
Área: 18-28 m²
Ticket: R$ 150-250 mil
Lojas Térreo
Módulos flexíveis
Área: 30-80 m²
Ticket: R$ 250-500 mil
Áreas Comuns Integradas
Tecnologia e Sustentabilidade
Estratégia de Precificação
Equilíbrio entre posicionamento de médio padrão e realidade do poder aquisitivo local. R$/m² médio alvo de R$ 7.000 a R$ 8.500.
Âncora de Comunicação
A partir de R$ 249 mil
Seu espaço no centro de Araguaína — unidades de entrada (flats/hoteleiro 18-28 m²)
O posicionamento situa o Alaska entre o Terraço 21 (R$ 6.964/m²) e o Vértice (R$ 13.600/m²). Para atingir o VGV de R$ 200 milhões, o empreendimento precisará de aproximadamente 350 a 500 unidades totais somando todas as tipologias.
Funil de Precificação por Fases
Friends & Family
R$/m² 6.500
Desconto de 15-20% · Primeiros 60 dias
Pré-Lançamento
R$/m² 7.200
Desconto de 8-10% · Meses 3-4
Lançamento
R$/m² 7.800
Preço de tabela · Meses 5-6
Pós-Lançamento
R$/m² 8.500
Reajuste por demanda · Mês 7+
Condições de Pagamento
10-15%
Entrada
Parcelada em até 12x durante a obra
30-35%
Durante Construção
Parcelas mensais + reforços semestrais
50-55%
Financiamento
Na entrega das chaves — bancos parceiros
Go-to-Market, Budget e Máquina de Vendas
Estratégia em três ondas: Teaser (curiosidade), Pré-Lançamento (conversão) e Lançamento (aceleração). Posicionamento: 'O endereço mais completo de Araguaína'.
O tom de voz deve ser sofisticado mas acessível, evitando vocabulário de luxo e focando em praticidade, inteligência e retorno sobre investimento. Mensagem-chave: "Viva, trabalhe e invista no centro de tudo."
Alocação de Budget por Canal
Google Ads, Meta Ads, remarketing, landing pages segmentadas por tipologia
Coquetéis exclusivos no HRA, roadshow em Imperatriz/Marabá, parcerias com CRM/CRO
Outdoors na Av. Filadélfia e BR-153, rádio local, TV regional
Stand no terreno com maquete, apartamento decorado virtual (VR), material impresso
Assessoria de imprensa regional, influenciadores locais, cobertura em portais
Cronograma de Execução
Teaser — Meses 1-2
- Registro de marca e domínio Alaska Araguaína
- Criação de identidade visual e material teaser
- Campanha de curiosidade nas redes sociais
- Captação de leads com landing page de pré-cadastro
- Evento exclusivo para corretores parceiros
- Parcerias com CRM e associações médicas locais
Pré-Lançamento — Meses 3-4
- Abertura de vendas para Friends & Family (desconto 15-20%)
- Instalação de stand de vendas no terreno
- Roadshow em Imperatriz, Marabá e Palmas
- Campanha digital segmentada: médicos, empresários, investidores
- Coquetel de apresentação do projeto no HRA
- Meta: 20-25% das unidades reservadas
Lançamento & Aceleração — Meses 5-8
- Evento de lançamento oficial com cobertura de mídia
- Ativação de mídia OOH (outdoors, painéis LED)
- Campanha de performance digital em escala total
- Programa de indicação com bonificação para compradores
- Feirão de condições especiais para unidades remanescentes
- Meta: 50-60% das unidades vendidas até o mês 8
Resumo Executivo Consolidado
Produto
Empreendimento mixed-use de médio padrão no Setor Central de Araguaína, com apartamentos compactos (35-65 m²), salas comerciais (25-50 m²), unidades hoteleiras/flat (18-28 m²) e lojas no térreo (30-80 m²). VGV estimado de R$ 200 milhões, com R$/m² médio entre R$ 7.000 e R$ 8.500. Conceito inédito na cidade, adjacente ao Hospital Regional de Araguaína.
Desafio
Araguaína possui fundamentos econômicos robustos (PIB de R$ 7,4 bi, crescimento de 40,4%), mas a concentração de renda (58,9% nas classes D e E) e a renda média formal de R$ 2.400 limitam o ticket das unidades. O conceito mixed-use é inédito na cidade, exigindo educação do mercado. O VGV de R$ 200 milhões é ambicioso para o porte do mercado local.
Solução
Estruturar o produto com tipologias compactas e tickets de entrada acessíveis (a partir de R$ 249 mil), capturando a demanda cativa do ecossistema de saúde do HRA. Implementar funil de precificação em 4 fases (Friends & Family a R$ 6.500/m² até Pós-Lançamento a R$ 8.500/m²). Executar go-to-market em 3 ondas com foco em digital (35% do budget), eventos de relacionamento (25%) e captação regional. Meta: 50-60% das unidades vendidas nos primeiros 8 meses.
Fontes: IBGE (Censo 2022, PIB 2023) · CAGED/MTE (Empregos Formais 2022-2025) · Prefeitura de Araguaína · ZAP Imóveis (R$/m² Fev/2026) · Construtora M21 · Urban Systems (Ranking 2023) · Investe Araguaína · PNUD (IDHM) · Caravela (Distribuição de Renda)